不動産の調査(要現地訪問)
業務内容
不動産業界で25年以上の経験をもつ行政書士が、
売買の伴わない、不動産調査をいたします。
売買における、重要事項説明書と同じ内容を調査して納品いたします。
不動産＝価値のあるもの、とは限りません。
不動産は所有するだけで固定資産税や都市計画税の支払いが【毎年】必要です。
物件種別によっては保存費用（管理費や修繕費、草刈りなどの費用）も必要です。
このため、使わなくなったらいつでも売れる（いつでも手放すことができる）というような不動産でなければ、安易に取得するべきではありません。
※失敗の事例を一番下にまとめておきます。
売買であれば、消費者が正しく判断できるような法整備があります。(宅地建物取引業法)
しかし、相続の遺産分割協議や離婚の財産分与で不動産を取得する場合には、このような法整備はありません。
不動産会社は、取引がなければ物件を調査するメリットはありません。(手数料がもらえないため)
行政書士であれば、「事実証明」に関する書類を業として作成することができます。
相続や離婚で不動産を取得なさる場合、お気軽にご相談ください。
失敗事例1
●遺産分割協議の結果、1人の相続人が、不動産の「固定資産税評価額」を信じて、調査をしないでその不動産を引き受けた。
●使わなくなったのでその不動産を売却することにした。
●不動産会社の調査の結果、その不動産には適法に建物が建てられないことが判明した。（接道義務違反）
●固定資産税評価額(公示地価の70％程といわれる)と比較しても【価値のない不動産】であり、かつ、値下げしても法令違反の物件は金融機関の基準により買主が住宅ローンを組めず、なかなか売れない不動産であることも判明。
●結果、売却損を一人で背負うこととなり、相続財産の分配に不公平を生じている。
⇒調査して単独で相続するか決めるべきであった事例
失敗事例2
●市街化調整区域の農地約1,000㎡を農地法5条の申請を経て購入したが、地目を変更する前に死亡。
●なにも考えずにその不動産を相続し、その後しばらく放置してしまった。
●税金の負担が重くなり売ることにしたが、売るには再度農地法5条の申請が必要となる事が判明するが、購入時と取り扱いが変わっており、具体的な建築計画が伴わないと5条申請が受理されなくなる。
●具体的な建築計画を立てるには、開発行為の申請が必要となり、買主側の大きな負担が必要となり、売却を断念。
⇒市街化調整区域の農地は特に注意が必要です。
失敗事例3
●相続の遺産分割協議で、他の相続人に代償金を支払って単独で不動産を引き受けることとした。
●固定資産税評価額はそこそこあった。
●使わないので売却することになった。
●その不動産は道幅が約2mと狭いうえ、津波被害の懸念がある地域であり、売却が懸念される状況。
●売却してもなかなか売れない
⇒支払った代償金が無駄に。売却して得たお金で分配する遺産分割協議にすべきだった。
