【テナント／オーナー】オフィス・店舗の賃貸借契約の悩み解決します

不動産業界に15年以上いて、オフィス・商業施設の管理・運用会社に勤務。賃料・覚書・工事・入退去・滞納・違約金について疑問を抱く、オフィスビル・商業施設のオーナーや入居テナントの一助になれば幸いです。

【自己紹介】
不動産業界に15年の宅建士。長年、オフィス・商業施設に携わっており、オーナーとテナントの間に入って様々な交渉や調整をしてきました。
→プロパティマネジメント：オフィス・商業施設の管理
→アセットマネジメント：オフィス・商業施設のREIT/ファンドの運用

都内23区・地方都市を中心にワンフロア30坪の個人所有のビルからワンフロア2,000坪のJ-REITのビルまで担当経験あります。（前職のJ-REITの証券コードは8952です）

【対象】
・オフィスや店舗を借りている法人・個人
・オフィスビルや商業施設のオーナーまたは管理者

【サービス内容】
賃貸借契約締結〜入退去工事まで賃貸借契約に関わることは全てやってきましたので以下のようなことにお役に立てるかと思います。※契約に明記されてどうにもならないことともあり、お役に立てなかった時は報酬はいただきません。
チャット・メールで可能な範囲で状況・契約内容を共有していただき、解決方法をアドバイスさせていただきます。

例）
・賃料交渉のアドバイス（非弁行為にならない範囲で）
　→対面、文書、メール、電話でそれぞれコツあります
　→普通借/定借のよって、特約・違約金の有無で意外と複雑で穴があったりします
　→フリーレントやレントホリデーが絡む落とし穴にも注意
・覚書：当初契約書とは別に締結する契約書
　→油断しているととんでもない不利な条件になってしまいますが、
　　逆に交渉を優位に持っていくツールにもなります。
・工事：工事区分／費用負担は本来工事区分表で明確になっているはずですが・・・
　→工事区分が不明確で高額な負担となってしまう
　→オーナー・管理会社が杜撰で契約に基づかない負担が発生する
・漏水や設備故障などのトラブル
　→保険対応であっさり解決する場合があり
　→金銭以外にも一時的な設備レンタルで感情的にならない解決方法もあり
・コロナ関連の対応
　→テレワークによるオフィス需給、1F飲食店舗の需給がコロナ前と大きく変化していますので、マーケットに即したリーシング、賃料設定が必要となります。

【直近の実例】通っているゴルフスクールの先生の相談
①自動ドアが壊れているのにオーナー・管理会社がなかなか直してくれない
②”今回はオーナー負担で直すが、以降のメンテ費用はテナント負担”という覚書の締結を迫られている。
③元々の管理会社がオーナーと喧嘩別れして、今はオーナー子飼いの仲介業者が片手間に管理をしている。

とのことで契約内容をヒアリングの上、以下をアドバイス
①→自動ドアは大体定期点検をしているはずなので点検内容をオーナーに開示要求をしてみる
①②→資産・管理区分ともオーナー→更新・修繕ともテナント（ゴルフスクール）が負担する必要はない
②原契約（当初契約）を覆す借主に圧倒的な不利な内容なので絶対に締結してはダメ
③→小さいビルの管理事情あるある。仲介業者の片手間管理ということであれば不動産協会に陳情することを匂わせれば有利に交渉を進められるかも
その他→今後もオーナーとの関係を良好に保ちたいのであれば、言い方・内容とも気をつけなければならない

以上のアドバイスのもとオーナーと交渉したら、無事に無償で不利な覚書の締結もせずに自動ドアを直してもらったそうです。

以上、参考になれば幸いです！